S.S.S.

Kesin bir süre vermek mümkün değildir. Mülkünüzü kiraya verme süreniz kira fiyatı, mülkünüzün özellikleri, konumu, hangi ayda / dönemde kiraya verileceği, o dönemdeki piyasa koşulları, arz-talep dengesi, mülkünüze emsal olabilecek diğer kiralık gayrimenkullere göre sizin mülkünüzün rekabet gücü vb. gibi birçok faktöre bağlıdır.

Bu nedenle yapılması gereken doğru fiyat ile pazarlanmaya başlayıp, tüm gerekli pazarlama faaliyetlerinin uygulanması, mülkünüzün rekabet gücü yüksek ve doğru olarak pazarda konumlandırılması, sürecin hem pazarlama hem de fiyat politikası açısından profesyonelce, hatasız yönetilmesi kiralama sürenizi minimuma indirecektir.

Elbette mülkünüzü kendiniz sahibinden olarak kiraya verebilirsiniz ancak profesyonel bir gayrimenkul danışmanı ile çalışmak kiralama sürecinizi oldukça kolaylaştırır. Ayrıca kiralama işlemlerinde, mülk sahibinden hizmet bedeli alınmamaktadır ve tüm bu hizmetlerden mülk sahibi olarak ücretsiz olarak faydalanırsınız. Hizmet bedeli sadece mülkünüzü kiralayacak, kiracıdan alınır. Mülk sahibi olarak kiralama sürecinizi kendiniz yönetmek ve sahibinden olarak başarılı bir şekilde kiraya vermek isterseniz aşağıdaki adımları uygulayabilirsiniz.

Dairenizin ihtiyacınız olan süre içerisinde satılabilmesi için, satışa çıkacağınız fiyatı güncel piyasa koşullarına göre doğru tespit edebilmeniz ve tüm gerekli pazarlama faaliyetlerini eksiksiz uygulamanız gerekmektedir.

Alıcılar satın alma kararlarını vermeden önce, bölgenizdeki dairenize emsal ve satışta olan tüm daireleri gezmekte ve kolaylıkla karşılaştırmaktadırlar. Bu nedenle, yanlış fiyattan satışta olan mülkler alıcı bulmaz, uzun süre yanlış fiyattan satışta olan mülkler ise piyasada eskir. Alıcılar, bu kadar uzun süre satılamamış bir mülkün, bir sorunu olduğunu düşünmeye başlarlar ve dairenize ilgi her geçen gün azalır.

Yalnızca bölgenizde satışta olan, ancak satılamamış dairelerin fiyatlarına bakarak fiyat belirlemek yeterli olmaz. En az 3-4 farklı fiyat analiz yöntemi ile fiyat tespiti yapılıp, sonuçlar karşılaştırılarak, bölgenizde satılmış olan gayrimenkul fiyatları ile teyit edilerek doğru fiyat belirlenebilir. Bu nedenle doğru fiyat analizi yapabilmek profesyonellik, bilgi, veri ve tecrübe gerektirir.

Güncel piyasa koşullarını bilen, dairenizin satılabilir fiyat analizini doğru yapabilecek ve satış sürecinde fiyat yönetiminde sizi doğru yönlendirebilecek, profesyonel gayrimenkul danışmanınızın olması oldukça önemlidir.

Gayrimenkulünüzü sahibinden olarak kiraya vermeye çalışıyorsanız, mülkünüzün kiracı adaylarından yoğun itiraz alan önemli bir problemi veya bölgesel bir sorunu yok ise, kiralama sürecinizi, alınan aramaları, yer göstermeleri, talebi, fiyatınızı, pazarlama faaliyetlerinizi gözden geçirmeli, süreci tümüyle değerlendirmeli ve yanlışları düzeltmeli, eksiklikleri gidermelisiniz.

Bir gayrimenkul danışmanı ile çalışıyorsanız, danışmanınızdan tüm süreçle ilgili bu gerekli bilgileri almalı, danışmanınızın yapılması gereken pazarlama faaliyetlerini yaptığından, kiralama sürecinizle tüm yönleriyle ilgilendiğinden emin olmalısınız. Bu konuda olumsuz tespitleriniz olması halinde, gerekli uyarılarınızı yapmalı, gerekirse danışman seçiminizi gözden geçirmelisiniz.

Gayrimenkulünüzü mevcut piyasa koşullarına göre en iyi fiyattan satabilmek için, maksimum sayıda potansiyel alıcı adayına ulaşmanız, mülkünüzün değerinden satılması için önemlidir. Kısıtlı sayıda alıcı adayına ulaşmanız, beklentinizin çok altında teklifler almanıza neden olabilir.

Maksimum sayıda alıcı adayına ulaşabilmek, tüm gerekli pazarlama faaliyetlerinin eksiksiz yapılması ile ancak mümkündür. Rekabet daha yüksek teklifleri getirir.

Gayrimenkulünüzü kendiniz satarken, dairenizin fiyat analizinin doğru yapılmasından başlayarak, mevcut piyasa koşullarının, mevcut piyasadaki arz-talep dengesinin doğru bilinmesi ve değerlendirilmesi, doğru fiyatla satışa çıkma, pazarlama, yer göstermeler, alıcı itirazlarının karşılanması, tekliflerin değerlendirilmesi ve yönetilmesi, bürokratik işlemler vb. satış sürecinin sonuna kadar tüm bu zorlu aşamalarla kendiniz ilgilenmeniz gerekir. Satış süreci fazla hata kaldırmaz ve yapılacak hatalar mülkünüzün ihtiyacınız olan zamanda ya da çok uzun sürelerde satılamamasına veya piyasa değerinin çok altında satılmasına, satışa bağlı ihtiyaçlarınızı zamanında karşılayamamanıza, zaman, efor ve para kaybetmenize neden olabilir.

Gayrimenkulünüzü satmak için yetkisiz olarak, birden fazla emlak ofisine izin vermek, satış süreciniz için yapacağınız en büyük hataların başında gelir.

Tek yetkili ancak, diğer emlak ofisleri ile paylaşımlı, ortak çalışan ofisleri ve gayrimenkul danışmanlarını tercih etmelisiniz. Yetki vermediğiniz ve dairenizi tek yetkili olarak çalışmayan emlak ofisleri veya danışmanları, aynı dairenin başka ofislerde de olduğunu bildiğinden, hizmetlerinin karşılığında hizmet bedelini alamayabileceğini, bunun teminatının olmadığını bilerek ve düşünerek, genellikle pazarlama faaliyetlerini tam olarak uygulamazlar, pazarlamaya yeterince bütçe, emek ve zaman ayırmazlar. Bu nedenle birden fazla emlak ofisine /danışmanına yetkisiz olarak satışınızı emanet ettiğinizde, en azından dairenizin satışıyla ilgili, ilan sitelerine ilanınızı bile girmediklerini gördüğünüzde şaşırmamalısınız. Bu durumun temel nedeni budur. Pazarlaması gerektiği gibi ve yeterince yapılmayan bir mülkün satışı ise sadece tesadüflere kalır.

Gayrimenkulünüzü pazarlamaya başladıktan sonra, ideal satış süresi 3-12 hafta arasıdır. Doğru fiyattan satışa çıkılan ve tüm gerekli pazarlama faaliyetleri eksiksiz uygulanan mülkler, piyasa koşullarında çok olumsuz bir durum olmadığında, çoğunlukla bu süreç içerisinde satılır.

Bu süreç içerisinde, yeterince alıcı telefonu almayan, alıcı ilgisi görmeyen, yer gösterimi yapılamayan, teklif alamayan dairelerin ya fiyatında, ya da uygulanan pazarlama faaliyetlerinde bir sorun vardır. Bu nedenle belli periyotlarda, satış sürecinizin ilerlemesi ile ilgili durum değerlendirmesini mutlaka yapmalı ve gerekli aksiyonları almalısınız.

Profesyonel bir gayrimenkul danışmanı ile çalışmanız, sizi yanlış başlangıçlardan ve uygulamalardan korur, zamanında gerekli yönlendirmeleri, tavsiyeleri almanızı sağlar ve satış sürecinizin, başarılı bir şekilde yönetilmesi ve sonuçlanması olasılığını oldukça güçlendirir.

Gayrimenkulünüzün kira bedelini belirlerken, değerlendirmeniz gereken birçok faktör vardır. Bu faktörlerden bazıları şöyledir.

✔️ Bölgenizde mülkünüze emsal olan diğer kiralık mülklerin fiyatlarını, özelliklerini, içlerinin yapı durumunu incelemeli ve karşılaştırmalısınız.
✔️ Bölgenizde sizinkine emsal mülkler, mevcut piyasada son zamanlarda ne kadardan kiracı bulmuş, bilmelisiniz.
✔️ Bazı mülklerin kiralanması dönemsel olarak büyük farklılıklar gösterebilir. Mesela, yoğunlukla öğrencilerin kiralama yaptığı bir bölgede dairenizi kiraya vermek istiyorsanız, ağustos-eylül aylarında, yüksek talep alabilir, diğer aylarda düşük taleple karşılaşabilirsiniz. Kiralama açısından dönemsel farklılıklar gösteren bir bölgede ve zamanda kiraya vermek istiyorsanız bu durumu göz önünde bulundurmalısınız.

Dairenizi elbette sahibinden olarak satabilirsiniz. Ancak satış süreci çok zorlu ve çok aşamalı bir süreçtir. Başarılı bir satış süreci yaşamanız için bu zorlukları aşmanız gerekecektir. Doğru satış fiyatının belirlenmesi, fiyat politikasının yönetilmesi, doğru pazarlama faaliyetlerinin uygulanması, alıcı adaylarına yer gösterme, alıcıların daireniz ile ilgili itirazlarının karşılanması, tekliflerin alınması ve pazarlık stratejileri, güvenlik, satış öncesi belediye ve tapu işlemleri, banka kredisi işlemleri, ödeme ve tapu devri vb. Tüm bu süreç hem fiziksel, hemde psikolojik olarak çok yorucu, aynı zamanda çok zaman harcanması ve tüm aşamalarıyla doğru ve profesyonelce yönetilmesi gereken bir süreçtir.

Satış sürecinizi profesyonel bir gayrimenkul danışmanı ile birlikte yönetmeniz, size daha zahmetsiz, profesyonel, güvenli ve başarılı bir satış süreci yaşatacaktır.

Kiraya vereceğiniz esnada, kiracı adayınızın mesleği, çalıştığı iş yeri, durumu, kirayı ödeme gücü oldukça iyi olabilir. Ancak bu durumun tüm kiralama süresince böyle kalacağının, kiralama esnasında iyi olan ilişkilerin bir gün bozulmayacağının, mülkünüze isteyerek veya istemeden depozito bedelinden daha fazla bedele mal olabilecek bir zarar gelmeyeceğinin…vs garantisini kimse veremez. Bu nedenle her zaman tedbirli olmak, başta öngörülmeyen ancak daha sonra yaşanabilecek mağduriyetleri önlemek adına, biz mülk sahiplerimize kira sözleşmesinde kefalet istemelerini tavsiye ediyoruz.

Kiralama işlemlerinde genel uygulama ve beklenti, 1 aylık kira bedelinin mülk sahibinin güvencesi olarak, kiracının tahliyesi sırasında, mülkün kiracıya teslim edildiği şekilde geri teslim alınabilmesi için, doğabilecek tadilat, onarım, boya, badana vb. masraflar için depozito bedeli olarak kira sözleşmesinde belirterek alınmasıdır.

Hayır. Sahibinden satılık mülkler incelendiğinde, mevcut piyasa şartlarına göre, fiyat analizleri doğru yapılamadığından, büyük çoğunluğunun mevcut piyasa koşullarına göre, satılabilir doğru fiyattan %15-%30 daha pahalı fiyattan satışta oldukları görülmektedir. Hiçbir alıcı adayı, küçük bir hizmet bedeli ödememek için bir gayrimenkulü, %15-%30 daha pahalı fiyattan almayı, sadece sahibinden satılık olduğu için kabul etmez.

Alıcı adayları için satışın kimden olduğu değil, satışta olan gayrimenkulün ihtiyaçlarına uygun olması halinde, fiyatının doğru olması önemlidir.

Hizmet bedeli, mülk sahipleri tarafından, dairenin satılabilir fiyatının üzerine eklenmesi ve bir şekilde alıcılardan ayrıca tahsil edilmesi gereken bir bedel olarak değil, mülk sahibinin satış sürecinin en başından, satış gününe kadar tüm bu zorlu sürecin başarılı, profesyonel ve güvenli şekilde yönetilmesi, sonuçlandırılması hizmetlerinin bedeli olarak değerlendirilmelidir.